項目背景

關(guān)于親子游：

每到周末或節(jié)假日，就是年青的爸爸媽媽陪伴孩子的時候，整日呆在家里或小區(qū)也不合適，天氣好的時候，帶著孩子去郊外游玩，作為父母可以讓平時勞累工作的身心得到徹底放松，而作為孩子，可以拓寬其視野，增廣其見聞。當(dāng)然，一家人其樂融融的相處時光才是最重要最珍貴的。

動物園、植物園、游樂場目前都已經(jīng)是“親子游”市場的疲勞期，僅僅拘泥于單調(diào)的游玩，而對孩子在這過程中的成長與知識面的提升得不到一定的提升。目前市場上對此行業(yè)有待創(chuàng)新。

地產(chǎn)現(xiàn)狀：

目前屋頂空間的合理開發(fā)，對地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)合理布局、人流引動、成本調(diào)整、租金提升等方面都有利好。但目前國內(nèi)屋頂空間開發(fā)利用率卻并不理想。

在全國4000多家已開業(yè)購物中心中，僅1%的購物中心利用屋頂空間進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營，80%的購物中心屋頂面積處于閑置，其潛在利用空間超過3000萬平方米，相當(dāng)于4000個國際標(biāo)準(zhǔn)足球場的面積。

在全國6萬多家的商業(yè)地產(chǎn)來看，利用屋頂空間進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營更是不超過0.1%，而對比歐美發(fā)達(dá)國家屋頂空間商業(yè)利用率的58.16%，是目前中國屋頂空間開發(fā)利用率的700多倍。

基于以上原因，項目方充分抓住行業(yè)市場，擬建江蘇省蘇州市擬建1500㎡天空農(nóng)場基地，項目以1500㎡天空農(nóng)場基地為載體，充分打造打造以親子游、線上社交買賣、商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計為一體的立體循環(huán)經(jīng)濟(jì)項目。項目的入市不僅能解決地產(chǎn)業(yè)屋頂空間閑置問題，更是一次親子游與休閑、教育培訓(xùn)、餐飲產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新。

項目以商業(yè)綜合體屋頂為載體，充分利用、開發(fā)城市閑置屋頂，以傳承農(nóng)耕文化為主題，將現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、智慧農(nóng)業(yè)、科技農(nóng)業(yè)與景觀藝術(shù)相結(jié)合，集觀光、休閑、科普、教育、環(huán)保等先進(jìn)理念為一體的大型體驗式樂園。

在傳統(tǒng)購物中心中，業(yè)態(tài)大多是餐飲，服飾，休閑娛樂等，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，各大商家紛紛謀求差異化，而天空農(nóng)場正好是與眾不同的生態(tài)綠色新型體驗業(yè)態(tài)。隨著蘇州市商業(yè)體的不斷轉(zhuǎn)型升級，相信未來越來越多的購物中心和商場將會引進(jìn)這種屋頂生態(tài)農(nóng)場業(yè)態(tài)。

項目總共分三個階段實(shí)現(xiàn)：

第一階段：2017年9月-2018年3月，建立蘇州市天空農(nóng)場基地;

第二階段：2020年1月-2021年12月，在全國各大一線城市進(jìn)行有效的天空農(nóng)場基地搭建，成立項目的品牌，使模式專業(yè)化、項目品牌化;

第三階段：2022年1月-----，在全國二線以上城市實(shí)現(xiàn)招商加盟，實(shí)現(xiàn)品牌的搭建的同時，進(jìn)行IPO上市。

由于項目二、三階段距今落地時間較長，本商業(yè)計劃書僅針對一階段進(jìn)行主要闡述，待時機(jī)成熟，再對二、三階段進(jìn)行詳細(xì)規(guī)劃。

項目一階段將閑置屋頂用農(nóng)業(yè)景觀結(jié)合科普教育的方式，在都市鋼筋混凝土構(gòu)成的高樓大廈中開辟一片現(xiàn)代新型科技田園新天地，其中主要區(qū)域劃分為五大片區(qū)

天空農(nóng)場，The farm，是由加拿大科學(xué)家戈登·格拉夫提出建一座58層高的概念性建筑，但是目前在中國還處于“概念”行階段，針對中國市場的“天空農(nóng)場”，用“屋頂農(nóng)場”、或是“空間型農(nóng)場”來形容更為貼切。

目前，國內(nèi)天空農(nóng)場還處于萌芽期，無論從盈利模式、規(guī)模、增值服務(wù)等方向來看，都呈現(xiàn)“藍(lán)海態(tài)勢”。拋開增值服務(wù)與運(yùn)營模式不提，單從“天空農(nóng)場”的本身來看，產(chǎn)業(yè)在中國后期發(fā)展的空間巨大，其主要原因有：

1、充分利用房頂與天空閑置空間解決土地危機(jī);

2、可以解決食品目前市場“農(nóng)藥”危機(jī)，都市人看著蔬菜從播種、發(fā)芽、成熟到收獲，吃得放心;

3、盡管現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)非常發(fā)達(dá)，但是線下的體驗是互聯(lián)網(wǎng)滿足不了的，天空農(nóng)場是現(xiàn)代人體驗經(jīng)濟(jì)到來的產(chǎn)物。

4、用戶體驗度高：在城市里面生活久了，很容易讓人浮躁，似乎所有人的生活和工作都是快節(jié)奏的，天空農(nóng)場的誕生有效解決了習(xí)慣快餐式的生活方式，適當(dāng)?shù)姆畔履_步，貼近大自然，感受大自然的美好。

5、消費(fèi)群體龐大：國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的數(shù)據(jù):60周歲及以上人口23086萬人,占總?cè)丝诘?6.7%，并且每年都在以6.63%的增速增長;同時我國0-14歲人口為22715萬人，在放開二胎后，未來0-14歲人口必將呈現(xiàn)上漲趨勢。天空農(nóng)場未來的目標(biāo)市場必將是老年人與少兒群體，中國城市休閑公共服務(wù)均不及格與 資源配置凸顯不合理對于老人而言，除了種菜，還可以養(yǎng)雞、散步。對于少兒群體，更是能得到極少的娛樂新體驗。

第一章 執(zhí)行摘要 5
1.1 項目背景 5
1.2 項目概況 7
1.3 項目優(yōu)勢 8
1.4 項目地產(chǎn)商合作的必要性 9
1.4.1 項目的搭建有利于提升購物中心的客流量 9
1.4.2 項目的搭建有利于提升購物中心的競爭力 10
1.4.3 項目的搭建有利于提升樓盤的銷售 11
第二章 項目介紹 12
2.1  項目摘要 12
2.1.1 項目名稱 12
2.1.2項目承辦單位 12
2.1.3 項目擬建地點(diǎn) 12
2.1.4 投資金額 12
2.2 主要產(chǎn)品與運(yùn)營模式 12
2.3 項目投資回收期 15
2.3.1  主要財務(wù)指標(biāo) 15
2.3.2 項目投資回報 16
第三章 項目行業(yè)分析 17
3.1 天空農(nóng)場行業(yè)分析 17
3.1.1天空農(nóng)場市場現(xiàn)狀分析 17
3.1.2  項目服務(wù)與產(chǎn)品市場前景 18
3.2  項目下游市場分析 19
3.2.1 親子游市場行業(yè)分析 19
1.超九成受訪者認(rèn)同親子游對孩子健康成長很重要 19
2、親子游活動要知識性與娛樂性兼?zhèn)?nbsp;20
3.2.2 親子游用戶議價能力分析 21
3.2.3 蘇州市地產(chǎn)行業(yè)市場分析 22
一、蘇州市商品房情況分析 22
二、蘇州市商品房庫存量分析 23
三、蘇州市住宅市場情況分析 24
注：上表為官方住宅數(shù)據(jù)不包括酒店式公寓產(chǎn)品 25
3.2.4 地產(chǎn)行業(yè)議價能力分析 25
3.4 少兒興趣輔導(dǎo)行業(yè)市場分析 27
3.4.1 少兒教育市場分析 27
3.4.2 我國少兒教育課外輔導(dǎo)市場分析 28
3.4.3  2016年中國課外輔導(dǎo)少兒教育培訓(xùn)市場分類占比分析 28
3.4.4  中國少兒課外興趣班教育培訓(xùn)市場 29
3.3 天空農(nóng)場項目終端市場總結(jié) 30
第四章 項目產(chǎn)品與服務(wù) 32
4.1 產(chǎn)品與服務(wù)介紹 32
4.1.1 項目產(chǎn)品介紹 32
4.1.2 項目產(chǎn)品服務(wù) 32
4.2  項目盈利產(chǎn)品的優(yōu)勢 33
4.3  典型客戶 33
4.4  盈利方案 34
第五章 發(fā)展規(guī)劃與運(yùn)營策略 35
5.1 企業(yè)發(fā)展規(guī)劃 35
5.5.1 企業(yè)組織架構(gòu) 35
5.5.2 項目勞動定員 35
5.2 企業(yè)營銷戰(zhàn)略 36
5.2.1 企業(yè)運(yùn)營規(guī)劃五種戰(zhàn)略詮釋 36
5.2.2項目戰(zhàn)略規(guī)劃選定 37
5.3 市場推廣方式 38
第六章   項目一階段目標(biāo)達(dá)成 40
6.1  項目一階段目標(biāo)達(dá)成收入核算 40
6.2項目目標(biāo)達(dá)擬定 40
第七章  資金需求及使用規(guī)劃 42
7.1 項目進(jìn)度計劃 42
7.2流動資金投入 43
7.3  項目總投資估算 43
7.4 總投資資金使用 43
第八章  財務(wù)分析 45
8.1 收入測算 45
8.2成本核算 46
8.2.1 管理人員成本核算 46
8.2.2  外購成本擬定 46
8.2.3  廣告成本 46
8.2.4 其他成本 47
8.2.5 總成本估算 48
8.3 利潤核算 48
8.4 財務(wù)指標(biāo) 49
8.4.1財務(wù)內(nèi)部收益率FIRR 51
8.4.2財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV 51
8.4.3項目投資回收期Pt 52
8.5總投資收益率（ROI） 52
8.6 項目經(jīng)濟(jì)效益分析 53
第九章 風(fēng)險分析 55
9.1 風(fēng)險因素及識別 55
9.1.1 市場風(fēng)險 55
9.1.2 競爭風(fēng)險 56
9.1.3 組織管理風(fēng)險 56
9.1.4 政策風(fēng)險 56
9.1.5 其他風(fēng)險 57
9.2 風(fēng)險評估 57
9.3 風(fēng)險防范對策 59
第十章 結(jié)論及建議 60
10.1 結(jié)論 60
10.2 建議 60