經歷了40年的改革與騰飛，我國城鄉居民收入持續較快增長，消費對經濟發展的基礎性作用不斷增強。據國家統計局統計，2018年，最終消費支出對經濟增長的貢獻率已經達到76.2%，與此同時，汽車類消費總額為3.89萬億元占社會消費品零售總額的10.2%，是社會消費品總額以及國民經濟增長的重要貢獻因子。黨的十九大報告指出，中國特色社會主義正在進入新時代，我國社會主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾。2018年9月，中共中央、國務院發布《關于完善促進消費體制機制進一步激發居民消費潛力的若干意見》。我國迎來了消費升級的窗口期，環境改善，人民群眾敢消費、愿消費;收入提高，人民群眾不僅要溫飽，更要品質生活;消費者期待個性化、實現自我的社會認同，對商品和服務背后寄托多重情感需求。追求美好生活，要求更高的供需適配度是消費主權時代的特征。

汽車，人們出行的重要交通工具，越來越成為國民生活的必需品。從1978年到 2019年，巨大的汽車消費需求拉動著整個產業步入高速發展的軌道，從改革開放初期年產量只有 14 萬輛，發展到如今連續10年全世界第一大汽車產銷國。據統計數據顯示，截至2018年底，全國機動車保有量達3.27億輛，其中汽車保有量2.4億輛(私家車保有量達1.89億輛，新能源汽車保有量達261萬輛);機動車駕駛人達4.09億人，其中汽車駕駛人達3.69億人。汽車成為了很多家庭的標配，從奢侈品變成大眾消費品，進入億萬尋常百姓家。近年來，政府針對汽車行業各細分領域的發展特點，陸續推出了一系列政策，為國內汽車行業的發展保駕護航。國家商務部、工信部、交通運輸部等部門從產業政策、新能源汽車、消費政策、宏觀政策等四大類，14 個細分類：投資政策、準入管理、質量管理、標準管理、科技創新、智能網聯、新能源汽車、環境保護、節能政策、能源政策、財稅政策、宏觀政策、國外政策、構建開放型經濟體制等方面進行政策的發布。對汽車行業的發展提出了一些新的要求、規章等，也為汽車制造企業的轉型帶來一些機遇與挑戰。

圖表0-1 項目規劃效果圖

汽車及其相關行業從最初的汽車制造工業、單一授權銷售服務渠道逐步向現在多渠道、多維度、多類型的創新演變，僅汽車銷售環節就包括特許經營專賣店銷售、連鎖銷售、交易市場、綜合汽貿(含汽車超市)、融資租賃、廠家電商直銷、B2C 電商(含線上團購)、C2C 電商(主要為二手車)、B2B電商(新車、二手車)等多種類型。

集團有限公司正是在這樣宏觀的產業背景下選擇構建寶馬汽車4S店科技生活體驗館項目。本項目規劃占地面積12000平方米(約18畝)，總計容建筑面積30000平方米，容積率為2.5。項目規劃打造面向未來的高新技術汽車服務體驗館。提供汽車展示、咨詢、銷售、預定、信息反饋、市場調研、培訓、行業研討、零配件供應、售后維修保養服務等汽車銷售全產業鏈一站式服務。

寶馬汽車4S店科技生活體驗館項目的發展目標是：以現有18畝土地為龍頭和核心區域，順應汽車智能化及新能源汽車國際發展潮流，通過資源整合、政策引導和政府扶持，建立一個真正的、可行的、具有規模效益的國內一流、省內領先的寶馬汽車4S店科技生活體驗館項目。

寶馬汽車4S店科技生活體驗館的建成，將為錢塘新區增添新的標志性建筑，與區內現有的建筑風格既協調又有創新，新老建筑交相輝映，為杭州市城鄉建設增添新活力，提高周邊區域整體建筑品位，提升杭州市第三產業的接待能力與檔次。

1.1.5 項目建設內容

集團有限公司根據實際戰略規劃，項目建設總占地面積約12000㎡(約18畝)，主要構建物總建筑面積24000㎡，計容建筑面積30000㎡，容積率3.0，綠化率15%。

主要建設功能區域有：

華晨寶馬汽車與BMW進口車銷售與維修，咖啡區，品茶區，多功能影視廳，寶馬精品購物區，新能源汽車體驗館，寶馬智聯汽車體驗館，鈑金競技功能區，寶馬產品銷售與維修培訓功能區。

                                                            圖表1-2 項目主要構建功能區域一覽表

 

1.1.7 項目經營規模

預計項目建設后十年總收入將達到195.93億元，可實現年銷售收入195,932.89萬元規模(十年平均)，每年平均給政府帶來稅收約6,194.34萬元(含所得稅)，具體核算指標參見附件：項目十年期營業收入一覽表。

1.1.8 項目投資估算及資金籌措

項目總投資估算為50,000.00萬元。其中：固定資產投資40,960.39萬元(設備購置、土建工程等);流動資金9,039.61萬元。

目錄 1

前言 7

第一章 總論 9

1.1 項目概況 9

1.1.1 項目名稱 9

1.1.2 項目承辦單位 9

1.1.3 項目擬建地址 9

1.1.4 項目建設性質 10

1.1.5 項目建設內容 10

1.1.6 建設工期 11

1.1.7 項目經營規模 11

1.1.8 項目投資估算及資金籌措 11

1.2 可行性研究報告編制依據 11

1.3 可行性研究報告研究范圍 12

1.4 可行性研究報告編制原則 13

1.5 結論 13

第二章 項目的必要性與可行性 15

2.1 項目建設的必要性 15

2.1.1 項目的建設有利于推動杭州市汽車產業轉型升級 15

2.1.2 項目的建設有利于建立一個完善的現代汽車流通體系 16

2.1.3 項目的建設有利于促進杭州市第二、三產業協調發展 17

2.1.4 項目的建設有利于彌補杭州市技能型人才不足的現狀 17

2.1.5 項目的建設有利于滿足人民群眾日益增長的消費升級需求 18

2.1.6 項目的建設有利于促進杭州市地方經濟的發展 19

2.2 項目建設的可行性 19

2.2.1 項目相關政策具備可行性 19

2.2.2 項目承辦單位運營管理經驗豐富支撐項目可行 20

2.2.3 經濟效益顯著支撐項目可行 22

第三章 市場分析 25

3.1 4S店概述 25

3.2 中國汽車銷售市場發展現狀 25

3.3 中國豪華車市場銷量及增長空間分析 26

3.3.1 豪華車銷量情況分析 26

3.3.2 豪華車品牌競爭格局 26

3.3.3 豪華車市場空間分析 27

3.4 寶馬汽車市場發展現狀 27

第四章 項目建設總體思路 31

4.1 項目建設目標、思路、策略 31

4.1.1 項目建設目標與定位 31

4.1.2 項目建設思路 31

4.1.3 項目建設策略 31

4.2 項目運營策略 32

4.2.1 營銷策略 32

4.2.2 目標客群 32

4.3 項目功能規劃 32

4.3.1 分區規劃原則 32

4.3.2 銷售與維修區 33

4.3.3 汽車體驗館 35

4.3.4 鈑金競技功能區 36

4.3.5 銷售與維修培訓功能區 37

4.3.6 娛樂休閑區 38

4.5 建設內容及規模 40

第五章 建設條件與選址分析 42

5.1 項目建設條件分析 42

5.1.1 地理環境 42

5.1.2 經濟環境 43

5.1.3 交通運輸 44

5.2 項目選址方案 45

5.2.1 項目選址的原則 45

5.2.2 選址方案的確定 45

第六章 工程技術方案 46

6.1 確定方案的依據和原則 46

6.2 項目總圖規劃方案 46

6.2.1 理念設計 46

6.2.2 具體輔助型設計 47

6.2 項目建筑方案 48

6.2.1 設計依據 48

6.2.2 設計構思 49

6.2.3 建筑特征 49

6.2.4 建筑智能化 49

6.3 結構設計方案 50

6.3.1 設計依據 50

6.3.2 結構設計 50

6.4 抗震設計方案 51

6.5 公用及輔助工程 52

6.5.1 給排水工程 52

6.5.2 變配電工程 53

6.5.3 動力照明及防雷工程 53

6.5.4 消防工程 54

6.5.5 通風及空調系統 54

6.5.6 智能化系統工程 55

6.5.7 樓宇設備智能綜合管理系統 56

6.5.8 火災報警及消防控制系統 58

6.5.9 室外管網等配套工程 58

第七章 環境影響評價 60

7.1 環境評價依據及執行標準 60

7.2 場址環境現狀 60

7.3 項目建設與運營過程對環境的影響 60

7.3.1 項目建設期 60

7.3.2 項目運營期 62

7.4 環境保護措施及治理方案 62

7.4.1 項目施工期環保措施 62

7.4.2運營期環境保護措施 64

7.5 環境影響評價結論 65

第八章 勞動安全衛生與消防 66

8.1 危害因素和危害程度分析 66

8.1.1 施工作業 66

8.1.2 用電設備 66

8.1.3 電磁輻射 66

8.1.4 室內空氣質量 66

8.2 安全措施方案 67

8.3 消防設施 67

8.3.1 消防用水 68

8.3.2 消防設備 68

8.3.3 消防用電 68

第九章 循環經濟與節能節水措施 69

9.1 編制依據 69

9.2 設計原則和基本要求 69

9.2.1 綠色設計原則 69

9.2.2 資源最佳利用原則 69

9.2.3 能源消耗最小原則 69

9.2.4 零污染原則 70

9.2.5 技術先進原則 70

9.2.6 加強控制管理，節約能源 70

9.3 綠色建筑設計措施 70

9.4 節能措施 73

9.4.1 采取新的節能技術 74

9.4.2 公用工程節能措施 74

9.4.3 建筑節能措施 74

9.4.4 其他節能措施 74

9.5 節水方案 75

9.5.1 雨水利用方案 75

9.5.2 節水措施 75

第十章 組織機構與人力資源配置 77

10.1 項目組織機構 77

10.2 人力資源配置 77

第十一章 項目招標 78

11.1項目招標 78

11.2項目實施進度計劃 79

第十二章 投資估算與資金籌措 80

12.1 投資估算 80

12.1.1 編制說明 80

12.1.2 投資估算 80

12.2 資金籌措 84

第十三章 財務分析 85

13.1 基礎數據與參數選取 85

13.2 編制依據 85

13.3 收入測算 86

13.3.1 預估說明 86

13.3.2 項目營業規模估算 86

13.4 銷售稅金及附加 86

13.5 成本核算 86

13.5.1 財務費用 86

13.5.2 管理費用 87

13.5.3 銷售費用 87

13.5.4 主營業務成本 87

13.5.5 總成本核算 87

13.6 財務評價分析 88

13.6.1 盈利能力分析 88

13.6.2 利潤與利潤分配表 90

13.6.3 項目盈利能力 91

13.7 財務生存能力分析 91

13.8 評價結論 91

第十四章 結論與建議 92

14.1 結論 92

14.1.1 本項目與產業政策、規劃的相符性 92

14.1.2 本項目的社會效益 92

14.2 建議 92