第一章 項目總論
1.1 項目開發建設單位
項目名稱：環保科技創新產業園
建設單位：深圳市寶安區產業投資集團有限公司
深圳市寶安區產業投資集團有限公司代表寶安區政府對產業資源進行整合、投資、開發、運營的平臺企業，是寶安區四大直管企業之一。 公司主要負責產業載體建設、金融服務、產業鏈服務和產業轉移等業務。 經營范圍包括：受托管理產業投資基金（不得從事證券投資活動；不得以公開方式募集資金開展投資活動；不得從事公開募集基金管理業務）；投資興辦實業（具體項目另行申報）；為創業企業提供管理服務。建筑工程；房地產開發（在合法取得土地使用權的范圍內進行房地產開發）；物業管理。
1.2 項目可行性研究報告編制單位
主要編制單位：深圳市中金普華管理咨詢有限公司
1.3 項目可行性研究報告編制原則與依據
1.3.1 編制原則
（1）整體統一原則
本報告的編制站在區域經濟和產業發展角度，站在整體性、統一性全局角度，把握行業發展特點和趨勢，分析和研究項目的定位、功能等，為項目順利實施提供依據。
（2）產業導向原則
項目緊密結合所覆蓋區域產業發展導向，結合市場需求，堅持自主創新，促進科技進步，積極構建產業集聚地，推動深圳以及寶安區未來產業發展。
（3）整體規劃、分步實施原則
充分考慮項目價值最大化，對項目進行整體規劃。同時，充分考慮項目投資風險回避、減少經營運作壓力，項目采取分步實施、逐步開發的原則，實現穩定可持續發展。
（4）符合政府政策導向原則
項目符合國家產業發展和相關法律法規；符合深圳市以及寶安區經濟與產業發展戰略方向，以獲得當地政府支持，為項目營造一個良好外部經營環境。
1.3.2 編制依據
《中國制造2025》；
《深圳市城市總體規劃》；
《深圳市城市規劃標準與準則》；
《深圳市人民政府關于印發未來產業發展政策的通知》；
《深圳市科技創新發展“十三五”規劃》；
《深圳市寶安區國民經濟和社會發展第十三五規劃》；
《建筑設計防火規范》（GBJ1687）
《水污染防治行動計劃》（2015年）
《深圳市治水提質行動計劃(2015-2020年)》
《深圳市突出環境問題整改工作方案（2017-2020）》。
1.4 項目建設內容
1.4.1 項目選址

項目擬申請用地位于深圳市寶安區松崗江邊社區犁頭嘴區域，約5.61平米。

1.4.2 項目規模
本項目總用地面積為5.61平米，總建筑面積約22.44米，容積率為4，綠化覆蓋率30%。
1.4.3 項目建設方案
項目建設主要包括兩部分，計容總建筑面積22.44。
（1）普通工業用地
主要包括示范廠房、產業配套設施（創新性產業用房）和生活配套設施三部分，計容總建筑面積14.44萬平方米。
（2）環境衛生設施用地
主要包括廢水處理中心及相關配套設施兩部分，計容總建筑面積為8萬平方米。
1.4.4 項目建設期限
預計拿地后2年內建成投產。
1.5 項目投資估算及資金籌措
1.5.1 項目投資
根據初步估算，項目總投資額約達到241570.7萬元。其中，土地成本大概為36316.6萬元；根據建設規模，工程建設成本約152610.92萬元，設備購買及其他投資約2.85億元。
1.5.2 資金籌措方案
本項目總投資約為241571萬元，其中30%資金為企業自籌，70%通過銀行貸款等融資渠道、收入再投入等方式進行籌措。
1.6 項目經濟效益狀況
經測算，項目在20年經營期內，經營收入總計241.63億元，其中物業出租收入總計17.265億元，污水處理收入總計約為224.4億元，實現財務凈現值110401萬元，內部收益率為12.6%，高于基準收益率（8%），動態投資回收期約為14.7年，項目在財務上具有一定的可行性。
1.7 項目研究結論
項目市場需求穩定，市場前景廣闊，項目定位、方案設計成熟，從市場角度來看是可行的。
項目擬定選址、建設規模、建設方案、功能設計科學合理，符合深圳市關于項目規劃設計的相關要求。項目管控方式、經營模式成熟，風險發生的可能性比較低，風險損失的威脅也比較小。
本項目符合深圳市以及寶安區產業發展導向，是深圳推動區域實現科技創新、產業結構轉型升級的重要發展布局。

項目同時具有良好社會效益與經濟效益，對于相關行業的發展以及交通、環境、就業、和諧社會的建設都有積極的作用。經論證，該項目是可行的。

第二章 項目建設背景及意義
2.1 項目建設背景
電鍍是金屬（或非金屬）的表面處理工藝，是通過化學或電化學作用在金屬（或非金屬）制作表面形成另一種具有防腐、耐磨、表面裝飾性的金屬膜層，是金屬生產行業的基礎工藝之一，更是工業制造產業鏈必不可少的工序之一。環保科技創新產業園項目運營后主要服務園區的電鍍與線路板生產企業。
2.1.1 中國工業發展進入4.0時代，全面推進制造強國戰略
2015年5月，國務院正式印發了《中國制造2025》。《中國制造2025》，被稱為中國版的“工業4.0”規劃，是中國政府實施制造強國戰略第一個十年的行動綱領，標志著中國全面推進實施制造強國戰略。
《中國制造2025》提出，堅持“創新驅動、質量為先、綠色發展、結構優化、人才為本”的基本方針，堅持“市場主導、政府引導，立足當前、著眼長遠，整體推進、重點突破，自主發展、開放合作”的基本原則，通過“三步走”實現制造強國的戰略目標：第一步，到2025年邁入制造強國行列；第二步，到2035年我國制造業整體達到世界制造強國陣營中等水平；第三步，到新中國成立一百年時，我制造業大國地位更加鞏固，綜合實力進入世界制造強國前列。
圍繞實現制造強國的戰略目標，《中國制造2025》明確了9項戰略任務和重點：一是提高國家制造業創新能力；二是推進信息化與工業化深度融合；三是強化工業基礎能力；四是加強質量品牌建設；五是全面推行綠色制造；六是大力推動重點領域突破發展，聚焦新一代信息技術產業、高檔數控機床和機器人、航空航天裝備、海洋工程裝備及高技術船舶、先進軌道交通裝備、節能與新能源汽車、電力裝備、農機裝備、新材料、生物醫藥及高性能醫療器械等十大重點領域；七是深入推進制造業結構調整；八是積極發展服務型制造和生產性服務業；九是提高制造業國際化發展水平。
本項目致力于環保產業的發展，以推進信息化與工業化深度融合，強化工業基礎能力，全面推行綠色制造，是對中國實現制造強國戰略的9大戰略任務的根本踐行。本項目的發展，緊緊抓住當前難得的戰略機遇，突出創新驅動，發揮技術優勢，優化發展環境，實現中國制造向中國創造轉變，中國產品向中國品牌轉變。
2.1.2 電鍍行業帶來的環境問題突出，污染物的集中處置亟待解決
我國電鍍行業長期以來缺乏合理布局，市場和技術管理工作薄弱，生產技術落后，信息封閉，行業整體水平不高，且企業整體構成不合理，行業內部發展水平參差不齊，企業數量多，規模小，點多面廣，經營分散，污染物產生量大。目前電鍍行業已成為我國最大的污染源之一，眾多淡水河流作為的主要地表水系受電鍍污染的納污水體已經不堪重負，但電鍍污染治理的長效機制始終沒有建立起來。
目前電鍍處理污染治理的最突出問題在于污染物的集中處置沒有實現，為此，應建設電鍍集聚區，全面調整電鍍行業布局，引導電鍍企業進行集中生產、集中治理，實行清潔生產，提高企業管理水平，走集約化經營道路，降低能耗，實現經濟循環。以此，有利于電鍍行業上規模、上檔次，實現規模集聚效應，促進經濟可持續發展。
2016年，中央環保督察組對寶安區進行巡查，指出寶安區環境問題突出。其根本原因在于污染的工業企業的布局較分散，對污染物不能進行集中處理。
2.1.3 以產業園區為主要載體的產業集聚發展已經成為世界范圍內產業發展的基本趨勢
隨著經濟發展，我國各行業的園區建設取得了長足的發展，各地積極創建了一批國家級和地方級產業園區，包括各種形式的工業集聚區、高新技術區、科技設計園區、循環經濟區等。其中電鍍產業園區的發展和建設尤為迅速，很多園區根據電鍍行業的內在規律和客觀條件，按照產業鏈的上下游關系，優化配置資源，集中集約化布局，突出功能和特色，經過各方面的共同努力，已涌現出一大批產業集群。
電鍍產業園區已成為中國金屬行業集約發展的重要載體，成為統籌經濟發展、資源節約和環境保護三者關系的有效途徑，成為一些地區經濟發展的支撐力量，積極推進電鍍產業園區健康發展，有利于提升金屬行業核心競爭力，加快轉變經濟發展方式；有利于集約使用土地資源，集中進行環境治理；有利于推動工業化、信息化和城鎮化協調發展，對于加快走中國特色新型工業化道路具有十分重要的意義。
2.1.4 深圳獲批“國家自主創新示范區”，引領區域“雙創”積極發展
作為一個將自主創新作為城市發展主戰略的城市，深圳充分發揮創新資源集聚優勢，積極開展激勵創新政策先行先試，努力建設成為創新驅動發展示范區、科技體制改革先行區、戰略性新興產業集聚區、開放創新引領區和創新創業生態區。
本項目的開發建設，積極響應國家及深圳創新政策，通過對涉重企業的集中監管與工業廢水的集中處理，以環保產業為核心，發展環保科技產業，搭建環保科技創新平臺，構建以環保產業為核心的產業生態群，實現深圳環保產業的規模化、集聚化和國際化發展，打造集科技研發、孵化培育、成果轉化、技術應用等功能于一體的環保科技創新產業園。
2.1.5 國家重視，政府積極推進環境建設
根據國務院《水污染防治行動計劃》（2015年）與《深圳市治水提質行動計劃(2015-2020年)》兩個文件指示，2017年年底前工業集聚區廢水要實現集中處理。
《深圳市突出環境問題整改工作方案（2017-2020）》。方案要求要優化工業企業布局和結構，強化產業集聚發展，對重污染行業實施強制入園管理。
根據政府指示，2017年底，5大區每年至少要實現兩個工業區的循環經濟改造。寶安區則優先完成江碧工業區改造，主要任務是對廢水統一處理、構建大數據分析及監控平臺。
2.2 項目建設的意義
隨著當前產業結構調整的不斷深入，產業集聚成為經濟全球化、貿易自由化的必然結果。產業集聚通過引導一些在本地發展分開、零散的產業或生產環節，不僅有利于企業將主要精力放在“微笑曲線”的兩端，即研發新產品和營銷推廣，也有利于騰出產業發展空間和資源，引入未來發展資金更密集、技術更先進、附加值更高、更具比較優勢的產業，提高土地使用效率。產業集聚通過承接相對于本地區有發展潛力的相關產業，有利于帶動該地區系列產業的發展，為地區經濟發展創造更有利條件。
2.2.1 有利于提高資源集約利用率，促進循環經濟，實現清潔生產
發展循環經濟，創建節約型社會，是貫徹落實科學發展觀的必然要求，體現了以人為本、可持續發展的發展理念，是我國全面建設小康社會的戰略選擇，符合當今世界發展潮流。
改革開放以來，我國在推動資源節約和綜合利用，推行清潔生產方面，取得了積極成效。但是，傳統的高消耗、高排放、低效率的粗放型增長方式并未徹底改變。目前我國普遍存在資源利用率不高，環境污染較為嚴重的問題。就此，國務院頒發《國務院關于加快發展循環經濟的若干意見》（國發[2005]22 號）（以下簡稱《意見》）。《意見》指出我國未來發展循環經濟的重點工作是“大力推進節約降耗，在生產、建設、流通和消費各領域節約資源，減少自然資源的消耗。”、“全面推行清潔生產，從源頭減少廢物的產生，實現由末端治理向污染預防和生產全過程控制轉變。”“大力發展環保產業，注重開發減量化、再利用和資源化技術與裝備，為資源高效利用、循環利用和減少廢物排放提供技術保障。”
隨著社會經濟的發展以及人們日益增長的物質需求，我國電鍍工業得到快速發展。伴隨著的電鍍工業排放的“三廢”也日益增多，它不僅對城市環境造成巨大壓力，而且還限制了城市經濟的發展。目前，我國電鍍、線路板工業廢料、廢水的處理與利用程度比較低，致使大量廢渣擠占耕地，進入河流，使水和空氣受到污染。
本項目旨在打造“電鍍產業環保型循環再生產”，以“資源循環利用和低碳經濟”為目的，通過引導電鍍、線路板企業進行集中生產、集中治理，引進先進生產技術，著重技術創新；解決節能降耗、清潔生產的行業瓶頸，從根本上解決電鍍、線路板產業的環保、能耗問題。
項目的建設是環境治理與經濟發展的綜合承載，重點在研發設計、低碳綠色發展、學習借鑒德國先進管理經驗等方面深化合作，引進先進的排污技術路線，并在生產過程配套相應的污染處理措施，全過程控制污染物的產生量，從而達到增產減污、循環經濟的可行性戰略目標，實現清潔生產。
2.2.2 有利于調整產業結構，降低能耗
當前產業結構調整的不斷深入，產業集聚成為經濟全球化、貿易自由化的必然結果。產業集聚通過引導一些在本地發展分開、零散的產業或生產環節，不僅有利于企業將主要精力放在“微笑曲線”的兩端，即研發新產品和營銷推廣，也有利于騰出產業發展空間和資源，引入未來發展資金更密集、技術更先進、附加值更高、更具比較優勢的產業，提高土地使用效率。產業集聚通過承接相對于本地區有發展潛力的相關產業，有利于帶動該地區系列產業的發展，為地區經濟發展創造更有利條件。
深圳市是中國電子信息產業重鎮，自上世紀90年代大力發展電子信息產業以來，取得了舉世矚目的成就。其中，深圳電子信息產業占據全國近六分之一的產值，引領中國電子信息產業快速發展。
然而，作為重污染企業的電鍍、線路板企業，卻是深圳市電子信息業及眾多先進制造業的基礎。電鍍環保工業園區建設是區域經濟結構調整的助推器，其建設和發展為企業創造了良好的成長條件，并能有效推進產業集群效應，推動整個區域工業化社會的轉變，進而推動經濟結構的調整和優化。
2.2.3有利于深圳市經濟可持續發展
寶安區現有線路板企業共147家，約為全市70%，審批水量為5.6萬t/d，其中茅洲河流域59家，審批水量為1.65萬t/d；寶安區現有的電鍍企業共183家，約為全市56.6%，審批水量為3.2萬t/d，其中茅洲河流域115家，審批水量為1.88萬t/d。從數量上來看，寶安是深圳電子信息產業及先進制造業相關零部件供給的重要生產基地。
電鍍行業作為深圳電子信息產業及先進制造業的基礎產業之一，但電鍍、線路板行業又是重污染行業，排放的污染物含有劇毒的氰化物和重金屬離子，對環境危害很大。目前電鍍、線路板企業大多數規模小，行業形成惡性的低價競爭，大多數企業都不愿意在環保污染治理上合理投入成本，導致治污設施簡陋，污染治理效果差，甚至有部分企業存在嚴重的偷排現象，嚴重影響當地環境。由于這些電鍍、線路板企業分散各地，環保監管部門的人力有限，給環保部門的監督管理帶來很大難度，不能實現嚴格的監管，給環境保護帶來嚴重隱患。為了徹底解決這些問題，廣東省環保局出臺了關于《廣東省電鍍行業統一規劃、統一定點實施意見》，要求各地規劃建設電鍍工業園，把分散各地的電鍍企業全部搬遷入園。
項目建設通過統一生產、統一管理、統一治污，實行產污、治污分開，從根本上解決電鍍、線路板企業偷排、漏排、治污不到位的問題。同時，項目的建設也可充分發揮土地、資金、水、電、人才、信息等生產要素的集聚效益，集約利用各種資源，特別是土地資源，突破資源有限性的制約，使有限的資源發揮更大效益。
因此，本項目的建設積極推動深圳市及寶安區的經濟結構調整，促使電鍍、線路板產業轉型，創造新的增長模式。本項目的建設是深圳市經濟可持續發展的需要。
綜上所述，本項目的實施能加快深圳市經濟社會快速發展、促進產業結構優化升級，提升產業層次，同時，也有利于降低能耗、促進循環經濟，實現清潔生產。
第七章項目運營管理
結合項目訴求和實際案例研究，我行建議本項目審時度勢，適時推出6大運營服務，以滿足入駐園區企業的近遠期運營服務需求。

7.1智慧辦公服務
7.1.1 概念
借助云計算技術，搭建園區智能云服務平臺，為客戶提供去硬件化的辦公環境，只需購買或自帶顯示終端即可實現真正拎包入駐，低成本辦公。

7.1.2特色服務介紹
7.1.2.1 云計算服務
企業客戶可以通過云端入口，直接憑借賬號登陸并進行日常辦公，云計算服務將突破園區內外界限，提升企業靈活度，將服務延伸至園區外。

7.1.2.2 會議云服務

第一章項目總論 9
1.1 項目開發建設單位 9
1.2 項目可行性研究報告編制單位 9
1.3 項目可行性研究報告編制原則與依據 9
1.3.1 編制原則 9
1.3.2 編制依據 10
1.4 項目建設內容 10
1.4.1 項目選址 10
1.4.2 項目規模 10
1.4.3 項目建設方案 10
1.4.4 項目建設期限 11
1.5 項目投資估算及資金籌措 11
1.5.1 項目投資 11
1.5.2 資金籌措方案 11
1.6 項目經濟效益狀況 11
1.7 項目研究結論 11
第二章項目建設背景及意義 13
2.1 項目建設背景 13
2.1.1 中國工業發展進入4.0時代，全面推進制造強國戰略 13
2.1.2 電鍍行業帶來的環境問題突出，污染物的集中處置亟待解決 14
2.1.3 以產業園區為主要載體的產業集聚發展已經成為世界范圍內產業發展的基本趨勢 14
2.1.4 深圳獲批“國家自主創新示范區”，引領區域“雙創”積極發展 15
2.1.5 國家重視，政府積極推進環境建設 15
2.2 項目建設的意義 16
2.2.1 有利于提高資源集約利用率，促進循環經濟，實現清潔生產 16
2.2.2 有利于調整產業結構，降低能耗 17
2.2.3 有利于深圳市經濟可持續發展 18
第三章項目產業發展環境分析 19
3.1 項目發展經濟環境 19
3.1.1 深圳市經濟環境分析 19
3.1.2 寶安區經濟環境分析 20
3.1.3 “十三五”經濟環境分析 21
3.2 項目發展政策環境 21
3.2.1 高污染治理政策 21
3.2.2 污水治理政策 22
3.2.3 環保產業發展政策 23
3.3 項目發展技術環境 24
3.3.1 電鍍產業發展的技術環境 24
3.3.2 環保廢水處理的技術環境 30
3.4 項目發展市場環境 36
3.4.1 電鍍、線路板市場 37
3.4.2 污水處理市場 38
3.4.3 環保產業市場 39
第四章項目建設條件 40
4.1 項目區位分析 40
4.2 項目交通條件 41
4.3 項目自然條件 41
第五章項目總體定位 46
5.1 總體定位 46
5.2 功能定位 47
5.3 發展目標 47
第六章項目建設內容及方案 47
6.1 相關規劃解讀 48
6.1.1《寶安區污水系統專項規劃修編》 48
6.1.2《城市污水處理工程項目建設標準》（建標【2011】77號） 52
6.1.3《給水排水手冊》（第五冊） 54
6.1.4《深圳市城市規劃標準與準則》（2013版） 54
6.1.5《深圳市地塊規劃容積率測算規則》（試行） 55
6.2 空間布局方案 55
6.3 物業產品建議 56
6.4 分期開發建議 58
6.5工業廢水處理廠方案 59
6.5.1  電鍍線路板廢水的特性及處理分類 59
6.5.2 電鍍線路板工業廢水收集及處理模式研究 62
6.6  廢水的水量、水質 68
6.6.1 水量 68
6.6.2、設計處理廢水進水水質 68
6.6.3、設計出水水質 69
6.7 工業廢水廠工藝方案 73
6.7.1. 含氰廢水的處理 74
6.7.2、氨銅廢水的處理 76
6.7.3、化學銅廢水的處理 78
6.7.4、油脂類廢水的處理 81
6.7.5、含鉻廢水的處理 83
6.7.6 .含鎳廢水的處理 85
6.7.7、化學鍍鎳廢水的處理 87
6.7.8、電鍍、線路板綜合廢水的處理 89
6.7.9、事故＋濃廢液的處理 91
6.7.10 酸洗廢水 94
6.8 工程設計 95
6.8.1、廢水處理廠設計原則 95
6.8.2構筑物技術參數設計 96
6.9 污水廠總平面布置 100
6.9.1、平面布置 100
6.9.2  流程豎向設計 102
6.9.3  廠區管線布置 102
6.10 污水廠其他工程設計 102
6.10.1 建筑設計 103
6.10.2、結構設計 103
6.10.3、自控設計 103
6.11工程量 106
6.11.1 園區基礎及配套設施工程 106
6.11.2環保產業示范廠房及產業配套設施 108
6.11.3 工業廢水處理廠 109
第七章項目運營管理 128
7.1智慧辦公服務 128
7.1.1 概念 128
7.1.2特色服務介紹 129
7.2 智能建筑服務 132
7.2.1 概念 132
7.2.2 特色服務介紹 133
7.3 虛擬社區服務 135
7.3.1 概念 135
7.3.2 運作 135
7.3.4 服務價值 136
7.4 市場服務 137
7.4.1 概念 137
7.4.2 運作方式 137
7.4.3 服務價值 138
7.5 產業基金服務 138
7.5.1 概念 138
7.5.2 運作 139
7.5.3 服務價值 139
7.6 孵化平臺服務 140
7.6.1 概念 140
7.6.2 運作方式 140
7.6.3 服務價值 141
第八章. 環境保護、勞動保護、安全衛生及消防 142
8.1  環境保護 142
8.1.1 環境保護執行標準 142
8.1.2 項目環境影響評價 143
8.1.3 項目的環境影響及防止對策 143
8.1.4 環境管理與監測 146
8.2 勞動保護及安全生產 147
8.3  消防 148
8.3.1  防火等級 148
8.3.2 防火措施 148
第九章項目投資及資金籌措 150
9.1 投資規模 150
9.1.1 投資測算范圍 150
9.1.2 項目投資估算 150
9.1.3 資金籌措方案 151
9.2 項目收入估算 151
9.2.1 項目經營收入標準 151
9.2.2 項目收入估算 151
9.3 項目財務指標 151
第十章項目效益分析 152
10.1 項目經濟效益分析 152
10.2 項目社會效益分析 153
10.3 項目環境效益分析 154
10.4 項目循環經濟分析 154
10.4.1 本項目循環經濟實施概況 154
10.4.2  廢水處理廠工程節能 155