與政府主導模式不同，市場主導模式則產業地產業地產商、實體產業企業為代表的市場主體在產業新城的開發運營中扮演著更為重要的角色。其中，產業地產商模式是指“房地產開發商獲取工業用地，負責道路、綠化等基礎設施建設以及研發、廠房、倉庫等房產項目的營建，然后以租賃、轉讓或合資、合作經營的方式管理和經營項目，從而獲取合理的地產開發利潤”;而實體產業企業主導模式是指“具有強大綜合實力的企業營建開發一個相對獨立的產業園區，企業入駐產業園區并且占據主導地位，借助其在行業內的影響力，通過土地出讓、項目租售等方式引入其他企業的聚集，實現整個產業鏈的打造及完善”。

市場主導模式概況

市場主導型開發模式通常采用以企業為主體，政府提供優惠政策為輔的開發方式。在這種模式下，政府主要為城市發展制定一定規則，提供土地以及一些政策方面的支持，營造良好的環境，新城運營等其他的事情交給實力雄厚的企業。

市場主導模式中，企業的主導作用主要體現在：

? 實力雄厚的投資企業成為城市運營商，擁有新城政府的一部分職能，對其運營進行全面統籌和全局規劃，以市場化手段推進城市發展;

? 城市運營商對區域進行空間布局的規劃(如區域的總體規劃和控制性詳細規劃);

? 城市運營商擁有選擇投融資方式(如應收賬款質押、土地抵押融資、上市、信托等)的自主選擇權;

? 基礎設施建設由城市運營商來完成，所需資金可以通過土地出讓等收益來彌補平衡;

? 城市運營商主導土地運營，具體包括土地整理、公共設施建設以及配套設施建設、土地出讓等。

? 打造及完善”。

政府的作用主要體現在：

? 制定城市發展目標;

? 政策引導，把控城市的發展方向;

? 監督與管理，避免城市運營商過于考慮短期利益帶來的短視行為。

產業地產商主導模式可概括為地產商獲取工業用地之后，對項目進行基礎設施建設，同時介入到產業新城的開發、建設、管理等各個環節，通過龍頭企業招商帶動產業鏈上下游產業集聚，并通過科技孵化等服務實現產業新城的創新發展。這種模式下企業也實現了從產業地產商向產業運營商的轉變。億達中國的大連軟件園、美國爾灣新城等均屬于這種類型。

實體產業企業主導模式(部分文獻稱為大企業主導模式)是指在全產業或者某個細分產業鏈環節領域具有較強綜合實力(如融資能力、市場開發能力、規范化管理能力等)的企業開發、入駐并引入其他企業并打造完善產業鏈的產業新城發展模式。早在19世紀中后期，美國和歐洲的許多大公司為了提高工人的生產力，在公司附近就近解決住宿問題，建成了許多公司城(鎮)，比較著名的有：美國的Pullman鎮(美國火車車廂大王在芝加哥南部建設)、英國的Port Sunlight鎮(利華兄弟肥皂廠在利物浦附近建設)等。現代的典型案例包括：電商巨頭京東建立的京東云智慧產業園，新加坡裕廊集團旗下的子公司騰飛集團(Ascendas Group)建立的新加坡科學園，美國普洛斯集團(Prologis)在全球建立的遍及中國、日本、美國和巴西的117個城市的1081個物流產業園。此外，許多制造業企業如TCL地產、格力地產、美的集團、中興集團(中興產業基地)、海爾集團(海爾產業園)、蘇寧置業、長虹置業等依托自身的制造業基礎建造為企業自身服務的產業園區都屬于此類。

從嚴格意義上來說，實體產業企業主導并不是單純的房地產開發，而是圍繞主體企業進行的開發運作，是企業打造及完善產業鏈的典型園區。經營這一園區的企業需要具有強大的綜合實力和經濟后盾，往往是規模較大的工業制造業集團專門成立地產公司對園區進行運營，園區同時為工業發展提供各項服務。

與政府主導模式相比，市場主導模式在市場競爭機制的使用等方面擁有較大的優勢。實力雄厚的企業擁有城市政府的一部分職能，成為城市運營商，對產業新城進行全面的統籌和規劃，用市場化的手段推動產業新城發展。目前來看，市場主導的產業新城運作模式的優勢在于受市場機制的影響，思路比較靈活，但是該模式削弱了政府對城市建設的主導權，容易導致城市空間的無序擴展和規模的不確定性，另外如果政府支持力度下降，產業新城運營會面臨一定的挑戰和困難。

市場主導模式的案例分析

1、產業地產商模式：億達中國產業園

以1998年的大連產業園為起點，億達中國定位為商務園區運營商，首開“官助民辦”科技產業新城之先河。在早期的開發中，億達中國堅持以持有物業、產業運營為中心，采取物業定制，長期租賃的經營模式。在北京等一線城市，億達主要聚焦兩條業務線：一是工改辦、商改辦項目;二是科技園、寫字樓等項目。對于商務園的運營，億達則主要采取“主力店入駐帶動集群式發展”的策略，即以世界500強和國內500強的入駐，帶動上下游中小企業的紛至沓來，為園區帶來穩定的現金流和租金收入。億達目前采用“361”模式，即30%的產業，60%的住宅，10%的商業，通過出售占據總量60%的住宅產品，快速回籠資金，從而獲得后期產業、商業開發的現金流。

一直堅持深耕大連軟件園的億達中國，近年來也開始了國內的擴張之路。早在2012年，億達集團聯手武漢東湖新技術開發區管委會，與湖北聯投共同簽署了“武漢軟件新城”項目的戰略合作協議。2018年2月，億達·鄭州軟件園項目正式落戶鄭州高新區，重點引進軟件信息服務、新一代信息技術、智能制造等產業，增強鄭州高新區智慧產業集群優勢及創新能力。

2. 實體產業企業主導模式：京東云產業園

作為國內最大的電商之一，京東集團以京東云為載體，搭建互聯網生態園區平臺，推動產業園區進入物聯網時代。京東在全國范圍內布局產業園區，據不完全統計，京東已在全國擁有土地九千多畝，結合自身優勢和特色，投資建設“互聯網+”產業園。此類園區主要依托京東強大的電商資源和服務能力，從基礎技術到上層應用全面升級園區信息化程度，實現了信息流、資金流和物流等運營服務能力的有效提升。園區采用線上招商模式，支持招商引資業務全面開展，提供招商引資效率和業務流程的規范化。京東運用大數據平臺，對企業、個人和園區的數據進行統一處理、存儲、建模及挖掘，更加精準、高效地提供園區的運營報表(企業、個人、收入、成本、盈利)和經濟指標(園區總體電商運營情況、GMV、收入、產值、稅后、就業情況)，實時反饋園區的運營情況。

京東云產業園區的贏利主要來自于三大板塊：一是企業端的資金沉淀、自有服務和服務抽成，二是服務商的資金沉淀、收入抽成和營銷服務收入，三是用戶端的個人金融、園區自營服務和O2O服務抽成等。以京東特色館(產業B2B平臺)為突破點、電商產業園區為產業平臺，京東云產業園通過搭建社會化物流服務平臺，帶動地區產業升級轉型。