房地產行業是國民經濟中的重要產業,與民生息息相關,具有資金需求大、涉及面廣、產業鏈長等特征,直接影響著社會安定、居民生活水平以及經濟增長.通常房地產行業對經濟發展具有一定的超前性和敏感性,其發展是經濟快速增長的前提,而其良好的發展態勢關系到金融的安全以及國民經濟的穩定發展。

2018年上半年，房地產調控政策繼續積極抑制非理性需求，同時強調擴大并落實“有效供給”，但是，短期需求側調控和中長期供給側改革的交互作用并產生效果尚需時間，市場上的供需情況仍較緊張。重點城市新房市場成交面積繼續縮減，各線城市中一線城市領降;三四線城市新房成交面積亦有所回落，但絕對規模仍處歷史較高水平。

與2017年相比，2018年上半年除在需求端進行重點調控外，也注重在“供給側”解決供需結構不匹配問題。短期需求側調控(抑制非理性需求)和中長期供給側改革(保證有效供給)共同發力。

如今對于多數城市而言，其供給側有一定變化，市場的反饋不僅僅受人才政策的影響。短期來看，以南京為代表的熱點二線城市的約束因子在供給側。從1月的數據來看，南京已出現大幅(59%)的同比增長，這主要源自12月房企取證態度積極，供應迎來一輪高峰。人才政策所致的需求側變化，對應需求的釋放要緩慢一些。傾向于認為，多數二線城市的人才政策，對于預期的影響遠遠高于實質影響。而預期的形成要結合城市多方面因素加以考量，人才政策僅僅是一個側面。

人才政策對于房地產市場的影響主要取決于如下三方面：政策強度、受益人口指數以及房地產投資吸引力強度。

(1)政策強度。由于各地政策不一，對市場影響強度也有差異。例如青島全面放開城鎮落戶，強度最大，而其他城市側重點主要在放開中專生落戶或“先落戶后就業”，對不同城市依據寬松程度賦以不同的權重。

(2)受益人口指數。對于放開中專生落戶的城市，受益群體擴容范圍即各地中專生就業人數：每年鄭州、合肥、天津擴圍量分別達21.3、15.6、2.4萬人，每年新增可落戶就業人口因此擴大68%、100%以及20%，但中專學歷人群所受的約束主要在于購買力(應屆中專生平均收入為大學生的68%，往屆生落差遞增)，預計，需求的增量預計在10%-30%。

(3)房地產投資吸引力。對于地產投資吸引力強度越高的城市而言，受益人群轉換為實際需求的動力越充足，被放寬的外地就業人口需求釋放也存在空間，以各地過去三年房價漲幅作為衡量指標。

近年來在住房商品化的大潮中，全國商品房銷售額不斷創出新高，不過隨著而來的供需錯配、 結構失衡等住房矛盾也開始凸顯。資源過度集中在核心城市不僅帶來了嚴重的大城市病，同時也推高了核心城市的房價，居住需求難以得到保障。

“租售并舉”長效制度出臺不僅體現在政策密集出臺，更實打實的體現在“只租不售”用地的出讓。截至目前已經有上海、深圳、杭州等超過10個城市開展租賃類土地出讓，上海只租不售用地供給量最大， 2017年以來已經接近100萬平方米，占上海市住宅類用地成交面積接近 20%。在提出“租售并舉”長效機制首年，租賃與銷售變實現了“二八分”，政策執行力度相當堅決。

可以看到，2017年隨著各地“租售并舉”政策相繼落地，2017 年 9 月以來 70 個大中城市新建商品住宅價格指數明顯走平，維持在 5-6%左右。同樣，2017 年 9 月以來全國商品房銷售面積同比數據也逐步走穩，波動明顯收窄。誠然“限購、限價、限售”等一系列調控政策確實發揮著重要作用，但“租售并舉”在穩定市場預期，平抑恐慌性波動方面發揮出不可忽視的作用。長期來看，租售并舉是未來發展的大方向， 通過提高租賃房源供給，擴大租賃人群，延長租賃期限，從而分流購房需求， 降低房地產市場波動性， 促進房地產市場健康穩定發展。