房地產行業是典型的強周期及政策敏感型行業，行業周期影響企業整體的盈利水平及償債能力;并且，企業在不同景氣周期及政策周期的經營策略反映了企業的營運及抗風險能力。本文從影響房地產行業的長期及短期因素出發，探析影響地產周期的關鍵因素;進而回顧近十年來我國地產的政策周期及融資周期對地產企業經營及地產行業利差的影響;最后，我們根據房地產市場的現狀，探討當前地產行業周期的新特征，以及對企業經營及行業利差的影響。

從周期的角度看地產債

行業周期影響企業整體的盈利水平及償債能力，并且企業在不同景氣周期及政策周期的經營策略反映了企業的盈利能力及抗風險能力。首先，人口紅利及居民城鎮化的程度決定房地產行業的長期發展空間。人口向重點城市群大都市圈遷移過程中，對相應都市圈的房地產行業帶來活力。但我國城鎮化率增速呈放緩趨勢，房地產行業進入白銀時代，企業個體競爭力的重要性凸顯。其次，政策調控是影響房地產行業短期景氣度及企業行為的主要因素，產業政策及金融政策是主要的調控手段。

地產政策周期是影響企業經營的關鍵因素

08年以來，地產調控政策可大致劃分為四個階段，分別是：2008.9-2009.12，刺激房地產行業以對沖金融危機帶來影響階段;2009.12-2014.5，為抑制房價過快上漲的政策調控時期;2014.5-2016.7，房地產去庫存的政策寬松時期;2016.7至今，房住不炒、因城施策的政策調控時期。在過去的幾輪調控周期中，地產政策放松通常金融政策先行，而收緊以產業政策對需求的調控為重點，地產調控政策是短期房地產市場的主導因素，并對企業經營策略及債券市場定價有重要的影響。

地產融資周期通過外部現金流影響企業信用資質

房地產企業面臨的融資環境同樣對企業經營決策及行業利差走勢有重要影響。在融資寬松時期房地產企業資金相對充裕，拿地能力更強、捂盤機會成本更低，經營策略可調節性更大;而在融資環境緊張時，房地產企業拿地資金有限、對銷售周轉的依賴度提高、融資成本走高。

政策、融資周期對地產企業決策及市場定價的影響

土地端、銷售端和融資端的的調控政策對房企的拿地、開工及施工、銷售以及融資行為都會產生不同程度的影響，也考驗企業的經營決策能力。此外，地產行業利差與調控政策、融資環境密切相關。調控政策通過影響房地產企業內部現金流及投資者預期來影響行業利差，而房地產企業融資政策的變化直接影響了房企資金鏈的緊張程度，并體現在行業利差的變化中。

當前地產行業周期的新特征及啟示

首先，長期來看，我國城鎮化率增速呈放緩趨勢，房地產行業進入白銀時代，企業進入存量博弈時代，個體競爭力的重要性凸顯。其次，短期來看，在“房住不炒”的政策基調下，行業競爭格局穩定，頭部企業競爭力凸顯，信用風險降低。此外，在“穩地價、穩房價、穩預期”的目標下，對房地產企業經營的容錯率降低，歷史包袱重及小型房企風險凸顯。并且，“因城施策”的政策基調下，各地政策取向不同，景氣度表現分化，對房地產企業各個地塊需具體分析。最后，在融資環境上，由總量調節轉向精準監管，地產企業的融資管理能力在信用分析中的重要性提升。