2018年，對于長租公寓來說是動蕩的一年，即是發展也是蒙上陰霾的一年。在時代的潮流與租房趨勢的推動下，擁有“滿滿情懷”的長租公寓不斷興起，興起的同時面臨著因為資金鏈斷裂，出現“爆倉”的危險。大多數的長租公寓由于持續“燒錢”未能盈利，甚至從未獲投，尚未來得及施展拳腳，就死在搖籃里。

中國長租公寓市場興起于2013年，長租公寓的興起源于與傳統租賃的不同。統一清新的裝修風格、完善的配套形式吸引了青年人的眼球，而且作為租客不用直接面對房東，不存在與房東的直接矛盾。以上幾點都是長租公寓獲取較高人氣的原因。

一、長租公寓發展現狀

長租公寓可分為分散式長租公寓、集中式公寓，以及服務式公寓。根據數據顯示目前國內的集中式公寓占比只有不到3成，但分散式長租公寓占比則超過7成。差距如此懸殊，主要因為集中式公寓物業門檻比較高，選址位置也比較苛刻。但根據調查，集中式公寓的口碑明顯高于分散式公寓。

三種公寓發展對比

分散式長租公寓：國內重點城市中分散式長租公寓約為150萬間。其中相寓HOME和自如的房源數量就近100萬間，占分散式長租公寓2/3。而剩余約1/3房源則由青客、蛋殼、美麗屋等品牌供應。

分散式長租公寓主要布局在華東地區，占比達到51%;華北和華南地區次之分別為20%和16%;而在西南、東北、西北地區等經濟欠發達地區，其分散式公寓數量則大幅度下降，三地區總和不到15% 。

集中式長租公寓：目前集中式長租公寓雖然在市場占比不多，但是近幾年也得到了良好的發展，據測算，2016年集中式長租公寓的品牌指數平均值發生飛躍式增長，環比+83%;2017年，市場開始強勁的優勝劣汰，品牌指數均值增幅雖不及2016，但仍環比+18%;截至2018年10月，其平均值小幅增長6%。

集中式長租公寓布局城市由前期的北、上、廣、深等一線城市擴展至沿海、中原等地區。國內重點城市中主要集中在廣東、上海、北京、江蘇、浙江等省市，其規律與服務式公寓類似，門店數量由沿海向中部城市遞減。

服務式長租公寓：此公寓類型不同于前兩者，在前期，主要的消費客群主要為外企高管。隨著長租公寓的興起，客群拓展到高級白領。其公寓分布在華南地區、珠三角地區、沿海省份、內陸川渝地區，而中西部地區服務式公寓還只是零星分布。

二、影響長租公寓市場的三大因素

1、人口流動

中國的人口基數大，流動人口數據也是高達4億，其中42%的流動人口都是有租賃需求的。主要集中在一二線以及沿海城市。

2、房價高昂

由于高房價、限購等政策，房產市場受到直接影響。這對于大多數的流動人口購房存在一定的困難性，進而，增加了租賃市場的整體需求。

3、政策支持

在“租售并舉”的政策下，國家將住房租賃市場納入日程，目前出臺了土地供給、金融支持、個稅優惠等政策，為長租公寓(集中式長租公寓)給予一定的支持。

三、長租公寓未來發展趨勢

目前，長租公寓市場已經由增量市場轉向存量市場，僅北、上、廣、深、杭、成這6大城市存量至少有13.5萬套。然而市場存量是有限的，市場依舊需要加速供應，因為也有數據顯示，預計在2020年，長租公寓需求大約1000萬間，營業收入近2200億元，總體凈利潤規模在250億元左右。

由于政策支持、市場發育及城市巨大需求等利好方面，令長租公寓行業爆發出前所未有的活力。

各個城市政府都提高了未來五年土地出讓中租賃住宅用地的比例，預計在2022年長租公寓(集中式長租公寓)可高達75.6萬套。

在成熟市場看長租公寓(集中式長租公寓)，其已經是一種具有明顯優勢的投資級資產(租金回報穩定、投資回報率高、資產流動性強)。

在國內，長租公寓投資市場化程度還比較低，目前的流動性也是比較有限，但收益大量的租賃人口、有效公寓短缺、政府對支持性政策的不斷探索，以及未來各參與主體利用自身優勢共同合作，中國長租公寓或迎來新的一輪機遇。